越南工业地产大爆发：前8月外资到位超172亿美元，中企选址逻辑要变

一组刚出炉的数据，值得打算去越南建厂、租厂房的中国企业先读一遍：2026 年前 8 个月，越南外商直接投资实际到位资金约 172.5 亿美元，同比增长 12%，创下近 5 年同期最高水平；其中加工制造业仍是绝对主力，到位 142.4 亿美元，占总量的 82.6%。钱往哪里走，地就往哪里热——伴随电子、光学产品、计算机、高新技术等领域外资企业持续扩产，越南工业用地、厂房和仓库的需求被强力拉动，工业地产进入一轮明显升温。对中企来说，这不只是"别人在投"，而是直接关系到你下一步落子越南的选址成本、节奏和打法。

一、数字背后：工业地产已经热起来了

过去越南吸引外资，靠的是劳动力便宜、土地多、位置好。现在这三样还在，但新的吸引力已经换成了"工业生态系统"——开放的政策、跨区域的交通联通、质量更高的工业地产供给。

最直接的温度计是工业地产本身：全国工业园区平均出租率已到约 90%，土地均价逼近每平方米 500 万越盾（按当前汇率约合人民币 1400 余元）。在胡志明市、河内周边、北方工业带这些有优势的区域，价格还在往上走。换句话说，好地段不是"有没有"，而是"还剩多少、还贵不贵"。

二、第10号决议：方向已经写清楚

越南近期颁布了关于发展外资经济的第 10 号决议，释放的信号很明确：下一阶段要引的是"新一代外资"——聚焦高新技术、创新创业和可持续发展，并同步发展与之挂钩的资本市场、国际金融中心、自由贸易区、经济区、工业园区和物流基础设施。

对准备赴越的中企而言，这条线意味着两件事：一是单纯拼规模、拼低价的项目，吸引力在下降；二是能带来技术、符合绿色和可持续标准、能嵌入本地产业生态的项目，会更受青睐，也更容易拿到配套支持。

三、中企赴越的五个判断

1. 选址逻辑要从"找便宜地"转向"找好生态"。 业内的共识正在变化：工业园区之间比的不是谁租金低，而是谁的运营效率高、能不能满足新投资者的特定要求。中企选址时，建议把供应链邻近度、能源配套、物流条件、人才可得性一并算进去，而不只是盯单价。

2. 地价上行，布局窗口在收窄。出租率约 90%、均价逼近 500 万越盾/㎡，说明优质工业用地并不宽裕。同样一块地，早半年和晚半年,成本和可选范围可能差出一截。有真实落地计划的企业，宜早做选址和谈判，而不是等订单落地再临时找地。

3. 把"技术含量"和"绿色标准"写进方案。第 10 号决议把高新技术、可持续放在首位。中企在报项目时,不妨把自动化水平、能耗与排放控制、本地采购比例、培训计划写清楚——这既贴合政策导向,也利于在环评、准入和后续支持上更

4. 盯紧跨区域基建枢纽。南部胡志明市正完善三环路、四环路、滨沥—龙城等战略环线，并强化与海港、机场、工业园区的联通；北部则把内排国际机场、地铁系统与四环路周边,定向打造为高新技术与物流动力极。物流成本最终会体现在产品竞争力上,选址尽量贴着枢纽

5. 土地收紧,可看高层厂房模式。面对储备收紧,现代高层厂房和仓库正在成为优化土地利用的解法,尤其适合电子、半导体、研发和电商类企业。中企若用地紧张或想提高单位面积产出,不妨把高层厂房纳入比选,而不只盯着独栋地坪。

四、亚新越南市场部的四步协助

围绕"中企落地越南",亚新通常按四步配合:

1.投资可行性评估:结合行业准入与第 10 号决议导向,核对选址、生态配套与优惠空间;

2.主体与文件设立:协助设立独资或合资主体,办理投资登记与企业登记;

3.用地与合规落地:对接工业园区选址、租赁或购地、环评与用工合规、投资承诺设计;

4.营衔接:衔接财税、供应链本地化与后续变更,确保从签约到投产平稳过渡。

小结

越南这轮工业地产升温,本质是全球供应链重构叠加政策转向的结果。对中企来说,信号很实在:好地不会等、生态比价格重要、技术和绿色成了加分项。把选址、合规和供应链三件事在动身前算清楚,比到了当地再补救要主动得多

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Renee Chen

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